Геннадий Стерник: К середине следующего года цены на жилье в Москве упадут на 40-45%
4 января 2009 | Рынок
Интернет-издание «BFM.ru» публикует интервью с профессором кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Г. В. Плеханова Геннадием Стерником, который несколько лет назад выдвинул тезис о том, что цены на недвижимость в России и в Москве в частности находятся в прямой зависимости от цен на нефть.
«Когда в начале 2003 года я опубликовал результаты исследования статистической связи месячных темпов роста цен на жилье в Москве и уровня цен на нефть, то вначале это было воспринято всеми специалистами с недоумением: «Причем тут нефть? вот цемент, кирпич — это да!». Потом стало очевидным, что наша экономика, а значит и рынок недвижимости, «сидит на нефтяной игле». Семь «тучных» лет росли цены на нефть (с 15-17 долларов за баррель в 2002 году до 140 в июле этого года), поэтому рос ВВП, доходы населения — и цены на жилье (в Москве — с 1000 долларов за кв. м в 2002 году до 7500 в сентябре 2008 года). Но уже с августа этого года цены на нефть резко пошли вниз, и к концу года упали в 4 раза. Соответственно, в октябре рост цен на жилье в Москве (в долларовом выражении) остановился, и к концу года средняя удельная цена сползла до 6700 долларов за метр, это на 13%».
«Мы занимались исследованием «пузырей» на рынке недвижимости начиная с 2004 года, и даже однажды сделали ошибочный прогноз о предстоящем в 2005 году «схлопывании» этого пузыря. Но потом стало ясно, что «пузырь» — это не просто высокий уровень цен на жилье и даже не высокие темпы их роста. «Пузырь» — это превышение темпов роста цен на жилье над темпами роста доходов населения в результате «накачки» платежеспособного спроса необеспеченными деньгами, например, ипотечными кредитами. Сначала он заканчивается остановкой роста цен (стабилизацией), как в 2004 и 2007 годах. Если доходы населения продолжают расти, то пузырь «рассасывается» через полгода-год в сторону нового роста цен. Если темпы роста доходов населения снижаются, и не дай бог снижается абсолютная величина доходов, то пузырь цен на жилье схлопывается, что и начинает происходить сегодня».
«Чтобы говорить о «дне», надо понять, что произошедшее снижение цен на нефть — это не кратковременный фактор. Оно определяется мировой (прежде всего, американской) экономической рецессией, вызвавшей снижение спроса на «наше все» — энергоносители, металлы. Пока этот спрос не восстановится, наша экономика будет буксовать, и никакое уменьшение объема строительства и предложения жилья не заставит цены подниматься. Начало восстановления экономики США оптимисты ожидают в конце 2009 года. Значит, наша нефть будет востребована в 2010 году, и начнется рост нефтяных цен. Значит, в 2011-2012 годах начнется восстановление экономики России, в том числе рынка недвижимости. Так что наш рынок ждут, по крайней мере, 4-5 «тощих» лет. «Дно» будет плоским и растянется с лета следующего года на 1,5-2 года».
«Пока у меня получается так, что к середине следующего года цены на жилье в Москве упадут (в долларовом эквиваленте) на 40-45%. Темпы продаж, сегодня снизившиеся на вторичном рынке и упавшие почти до нуля на первичном, начнут восстанавливаться с весны. Объемы строительства и ввода жилья снизятся на 20-30%, и это снижение продолжится и в следующем году. А восстановление цен начнется за пределами 2010-го года, и оно не будет быстрым. Доступность жилья для населения от снижения цен почти не увеличится, так как мы ожидаем аналогичного снижения среднедушевых доходов. Хотелось бы еще отметить, что по разным причинам объективного и субъективного характера я расчет прогнозов все 15 лет веду в долларах. Если вернуть все в рубли, то при тех допущениях, которые приняты в расчетах (курс доллара в 2009 году 31-32 рубля, инфляция 15-20%), снижение цен в рублях к весне составит 15-20%».
Ваш отзыв
Вы должны быть зарегистрированы и авторизованы, чтобы иметь возможность оставлять комментарии.