Аналитики: Цены на жилье могут упасть на 60%
15 декабря 2008 | Рынок
Газета «Ведомости» публикует данные центра макроэкономических исследований Сбербанка России «Цены на недвижимость в России и в мире: текущая динамика и перспективы», в которых, согласно прогнозу, указывается, что к концу следующего года долларовые цены на жилье в Москве могут упасть на 60% на первичном рынке и на 50% на вторичном.
«Основными факторами, влияющими на цены, специалисты центра называют замедление роста доходов населения, отток капитала и кредитное сжатие. Они просчитали два сценария.
Первый, базовый, предполагает рост ВВП на 2,5-3,5%, инфляцию — 11%, а курс доллара — 30 руб. В этом случае общее снижение цен в Москве составит 34,3% в рублях и 46,6% в валюте на первичном рынке и 23,1% в рублях и 37,4% в валюте — на вторичном (здесь и далее IV квартал 2009 г. к III кварталу 2008 г.).
Второй, стрессовый, сценарий предполагает стагнацию ВВП или даже его спад до 2,5%, инфляцию «несколько выше», а девальвацию рубля к доллару «значительно глубже». При этом на первичном рынке цены в рублях упадут на 38,1%, в долларах — на 59,6%, а на вторичном — на 25,1% в рублях и на 50,6% в долларах».
«В других российских регионах падение тоже будет, но меньшее — там нет такого ценового пузыря».
«В регионах по базовому сценарию снижение цен на первичном рынке составит 7,5% в рублях и 24,8% в долларах, на вторичном — 7,6% в рублях и 24,9% в долларах; по стрессовому — 11,8% и 41,8% на первичном рынке и 9,7% и 40,4% на вторичном».
«Долларовые цены предложения квартир уже снижаются — по данным IRN.ru, на 8,3% с начала октября».
«Вице-президент Гильдии риэлторов России Константин Апрелев в целом согласен с прогнозом макроэкономистов Сбербанка: цены на жилье должны в следующем году снизиться в два раза.
Однако он считает, что коррекция в регионах будет не менее, а более глубокой: «После августа 1998 г. цены в Москве на вторичную недвижимость снизились на 32%, а в регионах, например в Перми, — на 59%. В нынешней ситуации цены будут вести себя таким же образом, и в регионах с долей ипотеки до 35% снижение цен будет очень сильным».
Земля в Подмосковье дешевеет
12 декабря 2008 | Земля
Интернет-журнал «Собственник» публикует мнения специалистов рынка недвижимости по вопросу удешевления земельных участков Подмосковья.
«Почему подмосковная земля дешевеет? Специалисты рынка считают, что в целом она была сильно переоценена в последние годы, поскольку стала предметом спекуляций и источником «быстрых денег». С наступлением экономического кризиса этот пузырь лопнул, и цены пошли вниз».
«Декларируемая до кризиса стоимость земельных участков была значительно завышена, – говорит Дмитрий Макаров, директор по развитию компании MOZAIK Development. – Многие известные компании покупали по достаточно низкой цене крупные земельные массивы, затем при помощи PR раздували их стоимость и таким образом в несколько раз увеличивали капитализацию своих компаний. Реальная же цена рыночных сделок была существенно ниже».
«По словам Жаровой-Райт, президента инвестиционной группы Sesegar, цены на дальнее Подмосковье сейчас становятся близкими к реальным – $200-250 за сотку. «Но если хозяева участков испытывают большие финансовые затруднения, они готовы существенно опускать цены и на очень перспективные участки, находящиеся в пределах 15-километровой зоны от МКАД», – добавляет Дмитрий Макаров. Скорректировалась даже самая дорогая земля – на «большой воде», подешевела процентов на 30».
«К небольшим участкам под ИЖС, пригодным для развития стандартного девелоперского проекта, интерес присутствует. Часто они уже имеют некую проработку: утвержденный генплан, подведенные коммуникации, поэтому находят новых владельцев, которые покупают их с дисконтом до 20% от августовской цены».
«Стройматериалы сейчас подешевели на 30-40%, и ожидается, что они, как и расценки на строительные работы, будут падать и дальше».
«Некоторые земельные участки могут быть проданы и со скидкой 50%, хотя риелторы, разумеется, не называют это тенденцией».
«В настоящее время можно предполагать тенденцию последующего снижения цен», – прогнозирует Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. Этот тренд, видимо, сохранится до конца кризиса или, по крайней мере, до точки перегиба, откуда основные рыночные показатели пойдут вверх».
Покупатель не в счет
12 октября 2008 | Рынок
Ирина Кравцова из ИА Росбалт иронизирует по поводу поведения риелторов, строителей и банкиров, продолжающих несмотря ни на что вещать про «особый путь» жилищного рынка, на котором «лучшие времена» наступают только для продавца».
«Это в развитых странах и российских глубинках во время кризиса цены падают, а в российских столицах свои, эксклюзивные, законы экономики».
«Ведущий круглого стола, посвященного перспективам рынка недвижимости, заявил, что падение цен никому не выгодно. К «никому» он причислил риэлторов, строителей и банкиров. Главное действующее лицо захватывающего спектакля «Дом, который построил…» — покупатель – из списка живых исключен».
«Даже если покупательская активность будет снижаться, реакция может быть только одна – продавцы начнут лимитировать предложения, поддерживая цены. Он считает, что сейчас рынок недвижимости Петербурга находится в относительно сбалансированном состоянии. Мировой финансовый кризис прямого влияния на него не оказывает. Изменение кредитных ставок несущественно».
«Спрос в Петербурге всегда будет велик (много аварийного жилья и приезжих), дефицит подготовленных под застройку земельных участков, субсидии в рамках городских жилищных программ и «дежурная» инфляция. Кроме того, кризис на фондовом рынке приведет к перетеканию денег на рынок недвижимости как самый надежный, несмотря даже на то, что он раздут как мыльный пузырь».
«Политологи предсказывают возобновление лидерства России на мировой арене. А это только увеличит стоимость недвижимости. Да и как показывает практика, «лучшие времена» наступают только для продавца».
«Уже в начале следующего года можно ожидать восстановления спроса на недвижимость и роста цен».
«Итак, по версии риэлторов, скажется на петербургском рынке кризис или почти нет — падения цен на жилье не предвидится. Будет снижение объемов предложений. Но откуда люди возьмут деньги даже на безальтернативные квартиры, если банки перестали выдавать кредиты, они так и не сказали. По мнению тех же риэлторов, у народа нет денег на квартиры по нынешним ценам».
Теги: Кризис, Пузырь, Риелтор, Санкт-Петербург, Цены
Карх откладывается?
Поговорим о Кархе. То есть об ожидаемом нами крушении абсурда на российском рынке жилья. В ситуации кризиса нам всем вдруг стало казаться, что Карх – не за горами. Так ли это – давайте разбираться.
Если коротко…
Известно, что в настоящее время индекс доступности жилья в России колеблется возле отметки в 10 пунктов. Для России в частности это означает, что средняя семья из 3 человек, откладывая все свои доходы, будет в состоянии купить скромное жилье размером в 54 кв. метра в течение 10 лет. Отметим, что нормальным показателем считается уровень в три пункта, а при значении индекса свыше 5 пунктов жилье считается «крайне недоступным». То есть чисто теоретически падать есть куда.
Чтобы понять, как мы пришли к такому абсурдному уровню цен, обратим наш взгляд на истоки проблемы.
В чем абсурдность данной ситуации, пожалуй, объяснять никому уже не нужно. Жилье, которое по определению должно служить кровом для граждан, строится не для проживания в нем, а для замуровывания в бетоне свободных денег. Денег много – бетона мало. Вот он и дорожает. И дорожать будет до тех пор, пока по тем или иным причинам люди не перестанут накачивать его все новыми и новыми деньгами. Это если коротко.
Читать полностью »
Теги: Cтроительство, Банк, Взятки, Государство, Инвестиции, Ипотека, Кадры, Карх.ру, Кризис, Нацпроект, Пузырь, Риелтор, Стройматериалы, Цены
ДП: Когда лопнет московский пузырь недвижимости?
7 октября 2008 | Рынок
Издание «Деловой Петербург» рассуждает о пузыре на рынке московского жилья и возможных сроков его сдувания.
«Купленные заранее с инвестиционными целями квартиры постепенно выводятся на рынок. Мы можем ожидать падения цен на недвижимость до 20%, если текущая ситуация продлится».
«С момента начала мирового кредитного кризиса цены на большинство типов жилой недвижимости в столице оставались практически неизменными. Сегодня стоимость одного квадратного метра в типичном московском доме составляет $5786, что всего на несколько долларов дешевле, чем в июне».
«Финансовый кризис стимулирует падение стоимости жилой недвижимости, которое может составить 5-10% до конца этого года, — полагает Борис Деревягин из аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». — Падение цен ожидали давно, ведь квартиры в Москве значительно переоценены по сравнению с другими странами».
«Кредитный кризис принудит девелоперов снизить цены на квартиры в новых домах, чтобы продать их побыстрее. В результате, «через два-три месяца мы можем ожидать предложение по квартирам, на 20-30% дешевле нынешних».
Аналитики: Коррекция цен на недвижимость – не конец света
6 октября 2008 | Рынок
О том, как возможная коррекция цен на жилье может отразиться на бизнесе основных участников рынка и на всей строительной отрасли в целом, рассуждают аналитики Индикаторов рынка недвижимости.
«Подобное патовое состояние рынка, особенно на фоне заявленного национального проекта «Доступное жилье», вряд ли можно назвать нормальным. Однако оно просуществовало довольно долго вплоть до текущего момента благодаря огромным вливаниям в экономику России дешевых западных кредитных денег, иностранных инвестиций, а также нефтяной выручки. Но с развитием мирового финансового кризиса такое положение дел на московском рынке недвижимости неизбежно должно измениться».
«Были ли последние годы для игроков рынка недвижимости на самом деле столь уж успешными? Возьмем, например, девелоперов и застройщиков. С одной стороны, за последние годы им удавалось продавать квартиры крайне дорого и получать с квадратного метра куда больше, чем ранее. Но с другой стороны, их бизнес за это время заметно свернулся. Ведь даже самые «раскрученные» и «крупные» компании строят сейчас в Москве не более 2-3 объектов, не имея возможности из-за перегретости рынка приобрести новые площадки под застройку по адекватной цене и расширить свой бизнес».
«Основная причина сложностей в получении земельных ресурсов – слишком долгий рост цен и инвестиционная перегретость рынка недвижимости за последние годы. В ожидании все больших дивидендов все придерживают участки: – и городские администрации, и отдельные чиновники, и посредники на вторичном рынке площадок под застройку, и частные землевладельцы».
«Из-за сокращения объемов строительства и дефицита предложения на первичном рынке, риелторы, по сути, потеряли основной стабильный канал заработка – продажу новостроек. На вторичном рынке постоянное подорожание квартир разрушает альтернативные цепочки и препятствует реализации ипотечных сделок. И даже для инвесторов столь резкий и постоянный рост цен на недвижимость имеет важный негативный аспект. Ведь те из них, кто предпочитает недвижимость фондовому рынку за ее стабильность и обеспеченность реальным спросом, как на товар первой необходимости, а не просто бумаги, сейчас этой стабильности фактически лишены из-за отрыва сложившихся цен от реальной платежеспособности покупателей».
«В нынешних условиях особых преимуществ перед спекулятивным фондовым рынком у рынка недвижимости больше нет, что и показали недавние обвалы цен на недвижимость в США, Англии и Испании».
«Продолжительный рост цен на квартиры настолько взрастил аппетиты всех участников строительной цепочки, что они ставят под угрозу существование самого рынка недвижимости».
«Многие участники этого процесса, пожалуй, не принимают во внимание, что сами для себя создают серьезный политический риск. В условиях заявленного проекта «Доступное жилье» и поставленной Президентом задачи строить не менее 1 квадратного метра на человека в год остается только вопросом времени, когда у федеральных властей кончится терпение».
«Если объемы строительства, возраставшие до этого года, теперь начнут падать, при том, что уровень цен на жилье остается запредельным для подавляющей доли населения (для более, чем 95%), то вполне естественно ожидать резких действий федеральных властей в строительной отрасли».
«Только коррекция цен вниз способна вывести рынок недвижимости из текущего патового состояния последних лет и открыть строительному бизнесу второе дыхание, как это было после кризиса 1998 года».
«За последние 3 года (с лета 2005) цены на недвижимость в Москве выросли в 3 раза – с уровня порядка 2000$ за метр до более 6000$ за метр (по индексу стоимости www.irn.ru). После этого отскок назад на 20% и даже на 30% вряд ли можно считать такой уж невосполнимой потерей. Рентабельность строительных и инвестиционных проектов от этого не перестанет быть привлекательной».
«С экономической точки зрения возникает вопрос: – какой смысл платить банку 20%-25% за пользование деньгами только для того, чтобы стойко держать цены, повышая при этом с каждым месяцем риск кассового разрыва и банкротства бизнеса, так как по прежней цене квартиры все равно могут так и не купить? Не целесообразнее ли в этих условиях дать тот же дисконт порядка 20%-25% реальным покупателям квартир и наверняка привлечь деньги с рынка? Ведь потенциальный спрос на жилье в Москве действительно огромный, поэтому риск заметно снизить цены и не продать куда меньше, чем во что бы то ни стало держать цены, все дальше и дальше влезая в долги».
«Выигрывает тот, кто первым, а не последним, дает покупателям хороший дисконт, так как именно он снимает с рынка поужавшийся платежеспособный спрос и получает столь ценное сейчас финансирование. Остальные, даже снизив цены на такой же процент, но с задержкой, продать уже не могут, так как спрос при данной цене уже выбран, и они вынуждены снижаться еще больше. В результате, тот, кто снизил цену первым и собрал с рынка деньги, получает возможность скупить активы менее расторопных коллег по более низкой цене, чем продавал сам».
«Понимают это девелоперы или нет, но они стоят сейчас перед выбором кому заплатить 20%-25% – банкирам за предоставление кредита или конечным покупателям жилья. Когда кредитные деньги стоили в 2-3 раза дешевле, чем сейчас, были все основания играть в стойких партизан и держать цены. Сейчас эти 2 варианта с экономической точки зрения сравнялись с той лишь разницей, что привлечение кредита не гарантирует продажу квартир по прежней цене и кредитные деньги с процентами потом еще надо будет отдавать, а продажа квартир с дисконтом конечным покупателям полностью решает задачу привлечения финансирования».
«Аналитический центр www.irn.ru и считает необходимым переломить сложившийся в профессиональном сообществе стереотип о вечном росте цен на недвижимость, как о великом благе. Сейчас нужно рассматривать коррекцию цен на жилье вниз не как недопустимый вариант развития событий, а напротив, как наиболее приемлемый и просто необходимый в нынешних условиях. Сейчас не время отстаивать амбиции – неправильная ценовая политика может привести к схлопыванию рынка недвижимости, как такового, и тогда всем его участникам зарабатывать станет просто не на чем».
«Во-первых, недвижимость может не только дорожать, но иногда и дешеветь, и это абсолютно нормально. Во-вторых, коррекция цен на недвижимость вниз вовсе не означает кризис, крах или конец света. Снижение цен на жилье в ограниченных пределах, которое, по мнению аналитического центра www.irn.ru, ожидает московский рынок недвижимости, является естественной реакцией на сокращение платежеспособного и инвестиционного спроса с одной стороны, и увеличения предложения за счет возврата на рынок придержанных объемов и инвестиционных квартир, с другой стороны».
Теги: Cтроительство, Кризис, Москва, Пузырь, Цены
Эксперт: рынок недвижимости схлопывается
4 октября 2008 | Рынок
Business FM передает комментарий генерального директора компании «Серапис» Игоря Баранова по поводу перспектив российского рынка недвижимости.
«Честно говоря, если кто-то начнет в нынешних условиях глобального кризиса говорить, что гарантирует рост цен, то я очень сильно посмеюсь. Я таким нахальством не обладаю. Рынок сейчас схлопывается, он уже давно в Европе начал схлопываться, и уже с весны перестали покупать недвижимость».
Взятки загнали цены под потолок
2 октября 2008 | Cтроительство, Рынок
Газета.Ru иронизирует по поводу основ жилищного рынка России, когда строители дают взятки чиновникам, а те, в свою очередь, покупают на эти взятки квартиры.
«Взятки с квартир, квартиры на взятки – в эту модель бизнеса, действующую в строительной сфере, заложено то, что экономисты называют «статусной рентой», а президент Медведев – коррупцией. Если не будет взяток, некому будет покупать квартиры по $10 тысяч за метр».
«За восемь месяцев количество желающих приобрести жилье в столице упало на 50%. По законам, нынче опороченным взрывом финансового гнойника в Штатах, падение спроса вроде должно вести к упадку цен. Ничуть. За те же 8 месяцев стоимость московского жилья увеличилась на 30%».
«Поэтому в последнее время, рассказывают девелоперы, действует следующее правило. Надо так планировать работы и так подходить к ценообразованию, чтобы 25% проданных в доме квартир полностью покрывали все затраты. Остальные – пусть хоть сто лет стоят. Сколько таких стоит? Это – страшная тайна, ответа нет.
Сами же девелоперы тщательно анализируют рынок и давно заметили, что большая часть жилья покупается вовсе не для проживания покупателя, а просто потому, что этот покупатель не знает, куда еще деньги девать. Про то, что в банках проценты низкие, чиновники уже уяснили, но на этом экономическое образование большинства из них и закончилось. Некогда людям».
«В той или иной степени именно такая модель бизнеса действует и на других рынках. В нее сразу заложено то, что корректные экономисты называют «статусной рентой», президент Медведев – коррупцией, а другие граждане – «взяткой вульгарис». Весь отличный механизм сконструирован на производство взяток прежде прибыли, потому что, если не будет взяток, то кто же тогда станет покупать бетонные мешки по 10 тысяч за метр?»
«Уже сейчас все продавцы получили негласное указание скидывать до 5–10 процентов от объявленной стоимости. Но при личных переговорах с клиентами по формуле: «Только для вас».
Это объяснимо – квартиры, оставшиеся после продажи четверти общего количества, и так стоят, а с деньгами сейчас напряженка. Но вот планов по снижению цены не только никто не строит, но и думать об этом не думают. Все ждут новых источников финансирования, новых фонтанчиков дешевых кредитов.
И пока они не забьют, темпы строительства будут сокращаться и сокращаться. Уровень цен – поддерживаться из всех сил. Сами девелоперы говорят, что если в этом году можно кое-где порой выторговать скидочку при покупке жилья, то весной уж все наладится.
А не наладится – так вообще можно перестать строить».
Теги: Cтроительство, Взятки, Кризис, Пузырь, Цены
Аналитики: «Пузырь» на рынке недвижимости лопнет
2 октября 2008 | Рынок
Аналитики Unicredit Aton прогнозируют падение цен на жилую недвижимость на 10% уже в ближайшем будущем. Об этом сегодня пишет газета «Коммерсантъ».
«Цены снизятся во всех сегментах российского рынка недвижимости, говорится в исследовании Unicredit Aton. «Пузырь» на рынке недвижимости в России лопнет, как это было в США и Японии»,— предполагают эксперты. В ближайшие полгода цены на недвижимость снизятся как минимум на 10%, в первую очередь это коснется жилой недвижимости, прогнозирует аналитик Unicredit Aton Роман Громов.
Эксперты Unicredit Aton сравнивают ситуацию в России, особенно в Москве, с кризисом рынка недвижимости в Японии в 1990-х. «Как и в Токио, где цены на недвижимость с 1985-го по 1991 год выросли в десять раз, цены в Москве колоссально увеличились в последнее время. И когда у девелоперов в Японии начались проблемы с выплатой задолженности, цены резко упали»,— напоминает Роман Громов».
Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке жилья в Москве ($/кв.м)
«Столичные риелторы также предсказывают, что в ближайшие полгода цены на жилье в новостройках в Москве могут снизиться на 10-20%, а в некоторых случаях до 30% (см. «Ъ» от 19 сентября). «Если у девелоперов не будет денег, чтобы расплатиться с подрядчиками, им придется отдавать долг квартирами с дисконтом. В свою очередь, подрядчики, чтобы получить деньги, будут реализовывать их еще дешевле, что повлечет падение цен на рынке в целом»,— рассуждает председатель совета директоров «СУИхолдинг» Азарий Лапидус. По его информации, такие переговоры по «бартерной схеме» крупными участниками рынка уже ведутся».
Теги: Девелопмент, Кризис, Пузырь, Цены
