Давать ипотеку – привилегия меценатов?
6 октября 2008 | Ипотека
Ипотечный рынок в России замедлит свое развитие. Ставки вырастут, а требования к заемщикам продолжат ужесточаться – такой прогноз дали аналитики Альфа-банка «Ведомостям».
«Я вам не меценат, чтобы сейчас ипотеку давать!» — признался руководитель одного из банков, еще несколько месяцев назад активно продвигавшего ипотеку».
Аналитики: Коррекция цен на недвижимость – не конец света
6 октября 2008 | Рынок
О том, как возможная коррекция цен на жилье может отразиться на бизнесе основных участников рынка и на всей строительной отрасли в целом, рассуждают аналитики Индикаторов рынка недвижимости.
«Подобное патовое состояние рынка, особенно на фоне заявленного национального проекта «Доступное жилье», вряд ли можно назвать нормальным. Однако оно просуществовало довольно долго вплоть до текущего момента благодаря огромным вливаниям в экономику России дешевых западных кредитных денег, иностранных инвестиций, а также нефтяной выручки. Но с развитием мирового финансового кризиса такое положение дел на московском рынке недвижимости неизбежно должно измениться».
«Были ли последние годы для игроков рынка недвижимости на самом деле столь уж успешными? Возьмем, например, девелоперов и застройщиков. С одной стороны, за последние годы им удавалось продавать квартиры крайне дорого и получать с квадратного метра куда больше, чем ранее. Но с другой стороны, их бизнес за это время заметно свернулся. Ведь даже самые «раскрученные» и «крупные» компании строят сейчас в Москве не более 2-3 объектов, не имея возможности из-за перегретости рынка приобрести новые площадки под застройку по адекватной цене и расширить свой бизнес».
«Основная причина сложностей в получении земельных ресурсов – слишком долгий рост цен и инвестиционная перегретость рынка недвижимости за последние годы. В ожидании все больших дивидендов все придерживают участки: – и городские администрации, и отдельные чиновники, и посредники на вторичном рынке площадок под застройку, и частные землевладельцы».
«Из-за сокращения объемов строительства и дефицита предложения на первичном рынке, риелторы, по сути, потеряли основной стабильный канал заработка – продажу новостроек. На вторичном рынке постоянное подорожание квартир разрушает альтернативные цепочки и препятствует реализации ипотечных сделок. И даже для инвесторов столь резкий и постоянный рост цен на недвижимость имеет важный негативный аспект. Ведь те из них, кто предпочитает недвижимость фондовому рынку за ее стабильность и обеспеченность реальным спросом, как на товар первой необходимости, а не просто бумаги, сейчас этой стабильности фактически лишены из-за отрыва сложившихся цен от реальной платежеспособности покупателей».
«В нынешних условиях особых преимуществ перед спекулятивным фондовым рынком у рынка недвижимости больше нет, что и показали недавние обвалы цен на недвижимость в США, Англии и Испании».
«Продолжительный рост цен на квартиры настолько взрастил аппетиты всех участников строительной цепочки, что они ставят под угрозу существование самого рынка недвижимости».
«Многие участники этого процесса, пожалуй, не принимают во внимание, что сами для себя создают серьезный политический риск. В условиях заявленного проекта «Доступное жилье» и поставленной Президентом задачи строить не менее 1 квадратного метра на человека в год остается только вопросом времени, когда у федеральных властей кончится терпение».
«Если объемы строительства, возраставшие до этого года, теперь начнут падать, при том, что уровень цен на жилье остается запредельным для подавляющей доли населения (для более, чем 95%), то вполне естественно ожидать резких действий федеральных властей в строительной отрасли».
«Только коррекция цен вниз способна вывести рынок недвижимости из текущего патового состояния последних лет и открыть строительному бизнесу второе дыхание, как это было после кризиса 1998 года».
«За последние 3 года (с лета 2005) цены на недвижимость в Москве выросли в 3 раза – с уровня порядка 2000$ за метр до более 6000$ за метр (по индексу стоимости www.irn.ru). После этого отскок назад на 20% и даже на 30% вряд ли можно считать такой уж невосполнимой потерей. Рентабельность строительных и инвестиционных проектов от этого не перестанет быть привлекательной».
«С экономической точки зрения возникает вопрос: – какой смысл платить банку 20%-25% за пользование деньгами только для того, чтобы стойко держать цены, повышая при этом с каждым месяцем риск кассового разрыва и банкротства бизнеса, так как по прежней цене квартиры все равно могут так и не купить? Не целесообразнее ли в этих условиях дать тот же дисконт порядка 20%-25% реальным покупателям квартир и наверняка привлечь деньги с рынка? Ведь потенциальный спрос на жилье в Москве действительно огромный, поэтому риск заметно снизить цены и не продать куда меньше, чем во что бы то ни стало держать цены, все дальше и дальше влезая в долги».
«Выигрывает тот, кто первым, а не последним, дает покупателям хороший дисконт, так как именно он снимает с рынка поужавшийся платежеспособный спрос и получает столь ценное сейчас финансирование. Остальные, даже снизив цены на такой же процент, но с задержкой, продать уже не могут, так как спрос при данной цене уже выбран, и они вынуждены снижаться еще больше. В результате, тот, кто снизил цену первым и собрал с рынка деньги, получает возможность скупить активы менее расторопных коллег по более низкой цене, чем продавал сам».
«Понимают это девелоперы или нет, но они стоят сейчас перед выбором кому заплатить 20%-25% – банкирам за предоставление кредита или конечным покупателям жилья. Когда кредитные деньги стоили в 2-3 раза дешевле, чем сейчас, были все основания играть в стойких партизан и держать цены. Сейчас эти 2 варианта с экономической точки зрения сравнялись с той лишь разницей, что привлечение кредита не гарантирует продажу квартир по прежней цене и кредитные деньги с процентами потом еще надо будет отдавать, а продажа квартир с дисконтом конечным покупателям полностью решает задачу привлечения финансирования».
«Аналитический центр www.irn.ru и считает необходимым переломить сложившийся в профессиональном сообществе стереотип о вечном росте цен на недвижимость, как о великом благе. Сейчас нужно рассматривать коррекцию цен на жилье вниз не как недопустимый вариант развития событий, а напротив, как наиболее приемлемый и просто необходимый в нынешних условиях. Сейчас не время отстаивать амбиции – неправильная ценовая политика может привести к схлопыванию рынка недвижимости, как такового, и тогда всем его участникам зарабатывать станет просто не на чем».
«Во-первых, недвижимость может не только дорожать, но иногда и дешеветь, и это абсолютно нормально. Во-вторых, коррекция цен на недвижимость вниз вовсе не означает кризис, крах или конец света. Снижение цен на жилье в ограниченных пределах, которое, по мнению аналитического центра www.irn.ru, ожидает московский рынок недвижимости, является естественной реакцией на сокращение платежеспособного и инвестиционного спроса с одной стороны, и увеличения предложения за счет возврата на рынок придержанных объемов и инвестиционных квартир, с другой стороны».
Теги: Cтроительство, Кризис, Москва, Пузырь, Цены
3 млн. квадратных метров построят московские строители до конца года
6 октября 2008 | Cтроительство
Еще 3 млн. кв. метров жилья сдадут в эксплуатацию московские строители до конца 2008 года, передает РИА Новости со ссылкой на заявление заместителя мэра в правительстве Москвы Владимира Ресина.
«Такие цели перед нами поставлены и другого выхода у нас нет. Значит надо будет построить», — сказал Ресин».
«Самые интенсивные темпы строительства сейчас в Щербинке, Бутово, Печатниках и Марфино».
Теги: Cтроительство, Москва
Рынок стройматериалов спокоен
5 октября 2008 | Cтроительство
РИА «СтройИформКонсалтинг» провело исследование о состоянии российского рынка строительных материалов, сообщает газета «Московская перспектива».
«Цены на цемент до мая были довольно высоки. С начала года наблюдался рост с 4200 руб. до 5000 руб. за тонну. Но потом в течение шести месяцев цены на цемент падали. На момент написания материла, тонну цемента можно было приобрести за 3300 рублей».
«Второй вид строительного материала, которого коснулись тенденции ценового спада, — металл. Производители и здесь необоснованно поднимали цены на свою продукцию. Это не могло остаться незамеченным для правительства. Как следствие, последовала публичная критика одного из лидеров отечественной металлургии — компании «Метчел». Рынок тут же отреагировал падением. За август цена на металл опустилась на 10-15%».
«Цена на бетон остается стабильно высокой, с небольшим откатом назад на 10%. Цены на инертные материалы остались на прежнем уровне, колебания обуславливаются сезонностью и составляют 3-5% в ту или иную сторону».
«В этом году ситуация с перепроизводством кирпича была настолько критичной, что многим заводам приходилось останавливать свои мощности даже в горячий сезон».
Теги: Cтроительство, Стройматериалы
«Ренессанс Капитал» понизил прогноз по девелоперам
5 октября 2008 | Рынок
«Ренессанс Капитал» снизил прогноз на конец 2008 года справедливой стоимости акций публичных российских девелопоров, пишет газета «Коммерантъ».
«Первый фактор — компаниям стало значительно дороже и сложнее привлекать финансирование в проекты. Например, для самых крупных игроков рынка стоимость кредитов за последний год выросла с 10% как минимум до 15% годовых. Как признаются многие девелоперы, сегодня практически невозможно получить кредит даже под 20% годовых. «К тому же если раньше девелопер мог получить от банка до 80% от общего объема инвестиций, то теперь банк дает не более 60%».
«Второй фактор — ожидаемое снижение цен на жилье и арендных ставок на коммерческую недвижимость. Эксперты прогнозируют, что цены на московские квартиры снизятся примерно на 25%».
«Со стороны «Ренессанса» эта переоценка — признание факта, что кризис существенно и негативно отразился на отрасли и что прежняя оценка была слишком оптимистичной, так как основывалась на убеждении, что у компаний будет возможность реализовать все проекты, в том числе находящиеся на самой ранней стадии»,— говорит управляющий партнер IMG Максим Кунин. С прогнозами «Ренессанс Капитал» соглашается аналитик Unicredit Aton Роман Громов. «По сравнению с текущими котировками компаний потенциал их роста на ближайшие 12 месяцев не превысит 20%»,— настроен пессимистично аналитик ИГ «Капиталъ» Иван Завадский».
Теги: Девелопмент, Кризис
Банки могут начать распродажу ипотечных квартир
5 октября 2008 | Ипотека
Еженедельник SmartMoney пишет о том, что сокращение штатов в российских компаниях может повлечь за собой выброс на рынок ипотечных квартир, которые будут реализовываться банками с дисконтом.
«По прогнозу кредитного консультанта «Мультиброкер», дефолт может коснуться 20% ипотечных заемщиков. Ведь высокорисковые кредиты в России долгое время были даже популярнее, чем в США. В Америке их доля никогда не превышала 21%. У нас же, по статистике «Фосборн Хоум», в 2007 г. 30% ипотечных кредитов были рискованными. Это десятки тысяч сделок: по данным Росрегистрации, в прошлом году только в 10 российских регионах, где активнее всего шло жилищное строительство, с использованием ипотеки было куплено почти 170 000 квартир. Деньги давали заёмщикам с неофициальными и нестабильными доходами, с очень низким, а порой и нулевым первоначальным взносом. Банки стали осторожнее: уже в этом году доля рискованных ипотечных кредитов снизилась до 15%. Но за политику прошлых лет придется расплачиваться».
«Если речь идет о больших деньгах, законы могут и подправить. Ведь подогнали же земельный, гражданский и жилищный кодексы под нужды будущей Олимпиады, когда потребовалось срочно изъять у сочинцев землю для олимпийских объектов. Справились буквально за пару месяцев. Если так пойдет с ипотекой, квартиры должников могут вскоре попасть на рынок — а ведь продают их обычно со скидкой.
Ипотека не сделает жилье доступным
5 октября 2008 | Ипотека
Газета «Московская перспектива» рассуждает на тему ипотечного рынка России и пишет о том, что по сегодняшним ценам ипотека не может сделать жилье доступным — приобрести жилье в России даже с помощью ипотечного кредита могут не более 10% семей.
«К сожалению, система ипотечного жилищного кредитования на сегодняшний день не может служить основным инструментом повышения доступности жилья для граждан России. Причина в том, что при существующих доходах и уровне цен на жилье не более 10% российских семей в состоянии приобретать его в кредит. Лишь по мере роста доходов российских семей система ипотечного жилищного кредитования сможет занять доминирующее положение, аналогичное занимаемому в большинстве развитых стран».
Теги: Cтатистика, Ипотека
Эксперт: рынок недвижимости схлопывается
4 октября 2008 | Рынок
Business FM передает комментарий генерального директора компании «Серапис» Игоря Баранова по поводу перспектив российского рынка недвижимости.
«Честно говоря, если кто-то начнет в нынешних условиях глобального кризиса говорить, что гарантирует рост цен, то я очень сильно посмеюсь. Я таким нахальством не обладаю. Рынок сейчас схлопывается, он уже давно в Европе начал схлопываться, и уже с весны перестали покупать недвижимость».
Более половины квартир «Золотой Гавани» — инвестиционные
4 октября 2008 | Инвестиции
Более 60% квартир, приобретенных в петербургском жилом комплексе «Золотая Гавань» — инвестиционные, сообщает Бюллетень Недвижимости Санкт-Петербурга.
10% квартир были приобретены покупателями с привлечением ипотеки. Строительные работы начались в ноябре 2004 года. Строительство объекта будет завершено в ноябре 2008 года.
Теги: Cтроительство, Инвестиции, Санкт-Петербург
Эксперт: Призывы вкладывать средства в недвижимость – преступны
3 октября 2008 | Ипотека
Finam.ru публикует обзорную статью на тему состояния рынка российской ипотеки и мрачных перспектив ее развития в ближайшем будущем.
«Я считаю, что при нынешних ценах на жилье и сложившихся кредитных ставках, а речь идет не менее чем о 18-19%, брать ипотеку — это преступление перед самим собой и своей семьей», — говорит Алексей Дорош из Национального ипотечного банка. Не менее критично эксперт оценивает и состояние рынка ипотечного кредитования в целом: «В сложившихся условиях закрытия западных рынков рефинансирования и неоткрытия своих внутренних у рынка ипотечного кредитования перспектив нет». В сложившейся ситуации, когда более-менее стабильно себя могут чувствовать лишь госбанки и «дочки» западных банков, ни о каком темпе роста ипотеки, считает Алексей Дорош, говорить невозможно».
«Число просроченных кредитов уже растет, — отмечает эксперт. По оценкам АИЖК, к концу 2-го квартала таких кредитов было в районе 7%. А в некоторых регионах страны эта цифра приближается к 23%-25%. От Америки мы отличаемся лишь объемом «плохих кредитов» к ВВП».
«Сейчас банкам даже выгодно досрочное погашение кредита, поскольку ставки по которым они выдавались ранее — 11-12%. Продолжать держать активы по такой ставке убыточно для банков. Поэтому боюсь, что банки примут критичный вариант, а именно — будут реализовывать недвижимость, пока это возможно».
«Нам просто показалось, что попёрло, и так будет всегда. Вся привлекательность ипотеки закончилась в прошлом году. Сейчас мы вернулись к ставкам пятилетней давности, но тогда и цены на недвижимость были пятикратно ниже». В такой ситуации все советы профессиональных участников рынка вкладывать средства в недвижимость эксперт называет не иначе как преступными».
Сочинские риелторы готовы работать за полцены
3 октября 2008 | Рынок
Члены Гильдии риелторов Сочи готовы вдвое снизить стоимость своих услуг для граждан, взявших ипотечный кредит и получивших муниципальные или региональные субсидии на приобретение жилья, говорится в сюжете программы «Вечерний Сочи» регионального телеканала.
«Опрошенные эксперты сходятся во мнении, что взять ипотечный кредит может позволить себе только определённая категория граждан».
«Подписанный договор между гильдией риелторов Сочи и администрацией города не имеет ровно никакого значения без участия третьей стороны — кредитных учреждений. Их представителей на встрече не было. Банкам сейчас не до этого».
Ярославль готовится к снижению цен на жилье
3 октября 2008 | Рынок
Телеканал НТМ – Ярославль передает картину на региональном рынке недвижимости и предрекает ценам на жилье падение.
«Еще недавно аналитики говорили о том, что цена на недвижимость, по крайней мере, не будет расти, сегодня с уверенностью звучит — стоимость жилья будет снижаться».
«Застройщики, даже сдав уже дом, не могут полностью реализовать квартиры, у кого-то 30 процентов дома стоит непроданным, у кого-то 20-25».
«Строители готовятся столкнуться с большими трудностями — недостаток ипотечных денег им сильно навредит, в спальных районах до 40 процентов квартир в новостройках покупаются в кредит».
Нацпроект получит продолжение
3 октября 2008 | Государство
Среднесрочная государственная программа до 2012 года станет продолжением нацпроекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», сообщает Бюллетень Недвижимости Санкт-Петербурга со ссылкой на заявление президента фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой.
«В новой госпрограмме пока планируется выделить три приоритетных направления – повышение доступности жилья, включая развитие ипотеки, увеличение жилищного строительства и улучшение качества жилищного фонда и жилищно-коммунальных услуг».
«Разрабатываемая программа станет инструментом, который определит направления работы не только публичных органов власти, ответственных за реализацию жилищной политики в стране, но и созданных государством институтов развития в этой сфере», — отметила Надежда Косарева».
Теги: Cтроительство, Государство, Ипотека, Нацпроект, Санкт-Петербург
ВТБ24 приостанавливает кредитование первички
3 октября 2008 | Ипотека
С 4 октября банк ВТБ24 вводит мораторий на прием заявлений по кредитам на приобретение строящегося жилья и улучшение жилищных условий. Программы кредитования на приобретение готовой жилой недвижимости и нецелевое кредитование под залог имеющегося в собственности жилья сохраняются в полном объеме, говорится в сообщении банка.
«В сложившейся ситуации при формировании ипотечного кредитного портфеля мы должны принимать во внимание требования инвесторов. Мы вынуждены приостановить программу ипотечного кредитования на приобретение строящегося жилья, так как формируемые за счет таких кредитов портфели не отвечают требованиям организаторов сделок секьюритизации», — заявил член правления банка, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Анатолий Печатников».
Одновременно с этим ВТБ24 увеличивает и процентные ставки по ипотеке.
«В рублях ставки повысятся на 0,7%, в иностранной валюте — на 0,4% в разрезе всех сроков кредитования и размеров первоначального взноса».
«Ранее изменения затронули требования банка к первоначальному взносу. Сейчас воспользоваться ипотечной программой банка для приобретения готового жилья смогут клиенты, располагающие не менее чем 20% стоимости планируемого к приобретению объекта недвижимости».
Эксперты ожидают снижения цен на рынке недвижимости
3 октября 2008 | Рынок
Корректировки цен в сторону понижения ожидают эксперты на московском рынке жилья, пишет РБК.
«Инвестиционные квартиры уже выкидывают на столичный рынок, потому что резко вырос объем предложений. За счет того что в момент кризисной нестабильной ситуации инвесторы хотят получить обратно свои деньги, возможно краткосрочное снижение цен. По ее оценкам, в период кризиса резкого снижения цен на жилье не произойдет, но ожидается коррекция на уровне 20%».
